¿Qué es la extinción de condominio?

12 marzo 2019

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La extinción del condominio

La extinción de condominio es una solución para dos situaciones de estrés emocional: una pareja que se va a divorciar, tiene una vivienda en común y no sabe cómo repartirla; o varios herederos que acaban de recibir un inmueble y no tienen muy claro cómo dividir la propiedad. En esta entrada compartimos contigo una explicación sencilla de qué es la extinción de condominio.

La extinción o disolución de condominio está regulada en los artículos 400 y 406 del Código Civil y es una forma práctica de dividir una comunidad de bienes. Por cierto, recuerda que desde un punto de vista legal, una comunidad de bienes, condominio o copropiedad significan lo mismo.

Por ejemplo, cuando una pareja o un matrimonio ha comprado a medias el hogar familiar, ambos son copropietarios, es decir, el inmueble pertenece a ambos sin establecer de forma concreta qué partes físicas son de cada uno. Lo más habitual es que la propiedad se reparta al 50%.

También puede ocurrir que cuatro hermanos hereden una casa y cuenten, cada uno, con un 25% de la propiedad.

La extinción de condominio es una solución si el matrimonio se va a divorciar o los hermanos quieren repartirse el inmueble y terminar con la comunidad de bienes. Consiste en que una de las partes cede la propiedad de la vivienda a otra y puede darse sin hipoteca o con ella.

“La extinción o disolución de condominio está regulada en los artículos 400 y 406 del Código Civil y es una forma práctica de dividir una comunidad de bienes”

Con la cesión de propiedad se suele producir una contraprestación económica a favor del titular que cede su proporción de la casa, aunque no es obligatorio. Por esta razón, la extinción del condominio es una pariente lejana de la compraventa, solo que con una clara ventaja fiscal: pagas menos impuestos.

Extinción de condominio con o sin contraprestación

Antes de entrar en los detalles fiscales de la disolución de condominio es importante que tengas en cuenta que Hacienda siempre está alerta. Aunque la contraprestación económica no es obligatoria durante la extinción, ceder una parte de un inmueble sin recibir nada a cambio puede ser considerado como una donación encubierta. En consecuencia, la Agencia Tributaria la gravará como tal.

La donación suele acarrear más impuestos que la compraventa y que la extinción. Por cierto, la contraprestación puede ser en dinero o de otra forma. Por ejemplo, en el caso de extinción del condominio con hipoteca sobre la vivienda, si una parte decide asumir el préstamo de la otra, esta operación se considera como un pago en metálico. En consecuencia, sería una parte de la contraprestación.

Los impuestos de la extinción de condominio

Como la extinción de condominio no se considera una transmisión patrimonial, tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Esto significa que la carga fiscal oscila entre el 1% o el 1,5% del valor presente de la vivienda según la autonomía en la que esté. El que se queda con el bien es el que paga el AJD. Recuerda que a esta cantidad debes sumar los gastos del notario, como verás más adelante.

Otra buena noticia fiscal consecuencia de que la extinción no sea transmisión patrimonial es que la parte que cede la propiedad no tiene que declarar la Plusvalía Municipal, el llamado Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) que se abona en cada ayuntamiento. Esto implica que la tributación se aplaza hasta la siguiente transmisión.

“Como la extinción de condominio no se considera una transmisión patrimonial, tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)”

Un último beneficio fiscal a tener en cuenta es que la extinción de condominio, en principio, no genera un incremento o disminución patrimonial en renta. Por lo tanto, no está sujeta al pago del Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas (IRPF) que se presenta en la declaración anual.

Para que esta situación sea válida es necesario que las adjudicaciones correspondan con la cuota de titularidad. Si se produjera un exceso de adjudicación sí que habría variación de patrimonio y, por tanto, estaría sujeta a tributación.

Es mejor ver este supuesto con un ejemplo. El inmueble costó 120.000€ y ahora vale 160.000€. Si recibes un 50% del valor actual como compensación, 80.000€, cuando en su momento pagaste 60.000€, has obtenido una ganancia patrimonial de 20.000€. Esta cantidad sí que estaría sujeta a tributación.

Cómo se hace la extinción de condominio

Una vez superadas las negociaciones entre las partes copropietarias y alcanzado un acuerdo respecto a la extinción de condominio, es tan sencillo como acudir al notario para firmar una escritura.

En caso de divorcio, los cónyuges también pueden optar por hacerlo mediante el Convenio Regulador de mutuo acuerdo que acompaña a la demanda de divorcio. A través de esta operación se puede extinguir el condominio por voluntad mutua. Los actos realizados dentro del convenio, una vez aprobados judicialmente, se inscriben en el Registro de la Propiedad.

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