Vicios ocultos de una vivienda: ¿qué son y cómo reclamarlos?

Que existan vicios ocultos en una vivienda no significa que esa casa que te gusta se esconda para fumar o guarde una botella de alcohol para beber cuando no estás. Quizá has oído hablar de estos vicios y te preguntes qué significan o qué implican. No te preocupes, porque en esta entrada desvelamos en qué consisten los defectos escondidos de un inmueble.

En enero de 2022 se firmaron 36.185 hipotecas sobre viviendas, un 29,4% más que en el mismo mes del año anterior. Además, el importe medio fue de 141.427€, un aumento del 9,5%, según los últimos datos disponibles en el Instituto Nacional de Estadística (INE). En 2021, se vendieron más de 450.000 viviendas de segunda mano.

Prestar atención a los vicios ocultos de una vivienda es importante porque comprar un inmueble es una de las operaciones financieras más importantes en la vida de una familia. Si además es mediante hipoteca, te vincula con tu banco y con tu casa durante décadas.

¿Qué es un vicio oculto en una vivienda?

Los vicios ocultos de una vivienda están documentados y definidos en Artículo 1484 del Código Civil: «el vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella».

Dicho de otro modo, los vicios ocultos de una vivienda son aquellos desperfectos que tiene la construcción y que no se pueden detectar a simple vista, como pueden ser los fallos en la estructura, las filtraciones indeseadas de agua o las imperfecciones en la instalación eléctrica.

La aparición de un vicio oculto en una vivienda de segunda mano es la demostración de que el inmueble que has comprado no está en las condiciones que el vendedor te informó antes de firmar la compraventa. Esto significa que existen unos defectos graves que impiden que disfrutes de la casa de forma completa. Tanto es así, que si los conocieras no habrías comprado.

Ejemplos habituales de vicios ocultos en viviendas de segunda mano

La normativa española no contempla una lista de ejemplos de vicios ocultos en una vivienda de segunda mano, pero la experiencia ha documentado 5 tipos principales a los que prestar atención cuando vas a comprar una casa:

1. Los vicios ocultos del agua: son los desperfectos o problemas provocados por la humedad que pueden pasar desapercibidos y afectar a la estructura de la vivienda y a la habitabilidad. Por ejemplo, las filtraciones, las tuberías defectuosas o un mal aislamiento.
2. En los cimientos: como las grietas o fisuras que surgen por una mala base en la construcción o por el paso del tiempo. Pueden provocar otros vicios ocultos en la vivienda, como las filtraciones.
3. En los acabados: están escondidos porque se disimulan para cerrar la operación de compraventa y suelen ser deficiencias o manchas en las pinturas de las paredes, posibles muebles estropeados o problemas con el suelo.
4. Los vicios ocultos en el aislamiento: siempre relacionados con la protección del interior de la vivienda del clima y de los ruidos exteriores. Tiene que ver con una mala aplicación o el deterioro de las tecnologías de aislamiento.
5. Las anomalías eléctricas: cuando las instalaciones están mal ejecutadas o existen fallos en la toma de corriente, por ejemplo. Son difíciles de detectar y, aunque pueden repararse con relativa facilidad, son un incordio.

Vicios ocultos: cómo reclamarlos

Si compras con una hipoteca y encuentras un vicio oculto en la vivienda puedes reclamar al vendedor, pero debes tener en cuenta el factor tiempo. En los inmuebles de segunda mano el plazo para reclamar es de 6 meses desde la fecha de entrega de la casa. En las viviendas nuevas el plazo de reclamación es de hasta 2 años.

El proceso de reclamación es relativamente sencillo, pero poco agradable, como puedes imaginar. Estos son los pasos:

1. Primero debes valorar la naturaleza del vicio oculto y documentar si se debe a un defecto en la construcción o a un uso inadecuado. Lo ideal es contar con el informe de un profesional cualificado como un arquitecto o un arquitecto técnico.
2. En segundo lugar, debes notificar al vendedor por escrito el vicio oculto de la vivienda que has detectado y los daños que te ocasiona. En este documento debe constar la fecha del contrato y el plazo que hemos mencionado antes.
3. Resolución, para la que existen dos opciones:
   1. El vendedor acepta la reclamación y soluciona el problema.
   2. El vendedor no acepta la reclamación. En este caso, es recomendable acudir al Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos para que medie entre las partes y evitar un costoso proceso judicial. Si el vendedor tampoco acepta la solución propuesta, toca denunciar en los tribunales. A nadie le gusta pero es la solución final a los vicios ocultos de una vivienda.