Cuánto cuesta convertir un local en vivienda

25 marzo 2021

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El mercado inmobiliario español está cambiando a gran velocidad y convertir un local en vivienda es una actividad cada vez más habitual. Antes de la pandemia era una solución de habitabilidad ocasional. Ahora, con el aumento de locales comerciales disponibles, en una tendencia relevante. En esta entrada compartimos contigo cuánto cuesta la operación. 

Convertir un local en vivienda es una solución para poner en valor un inmueble que quizá no estamos utilizando o que queremos rentabilizar de otra manera. Para gestionar tus expectativas: no es recomendable comprar una antigua tienda para convertirla en tu futuro hogar, como veremos más adelante. 

¿Qué tener en cuenta a la hora de convertir un local en vivienda?

Lo primero que debes tener en cuenta antes de convertir un local en vivienda es la normativa urbanística y la burocracia que implica. Para materializar la operación debes comprobar:

  1. Que el inmueble está en suelo urbano. Puedes hacerlo en el Plan Urbanístico del municipio. 
  2. Que el inmueble no supera la limitación de viviendas por hectárea, así como cualquier barrera constructiva o técnica. Para ello existe el Código Técnico de la Edificación. 
  3. La normativa de hábitat de la comunidad autónoma es fundamental para convertir un local en vivienda. Describe las condiciones que debe tener una vivienda para ser considerada habitable. Por ejemplo: dimensiones mínimas y proporciones entre sus espacios. 
  4. El estatuto de la comunidad de propietarios, porque quizá limite el uso del suelo o tu proyecto afecte a los servicios comunes del edificio. 

Si el local que quieres transformar en casa cumple con todos estos requisitos, es el momento de pensar en el coste que podría tener el conjunto de la operación urbanística. La verdad es que es muy complicado establecer una cifra, porque todo dependerá de los metros cuadrados de suelo así como el tipo de reforma que necesite el proyecto. 

“Lo primero que debes tener en cuenta antes de convertir un local en vivienda es la normativa urbanística”

El coste de convertir un local en vivienda que tiene que ver con los trámites legales es más sencillo de calcular: suele rondar alrededor de los 1.500€. Además, la elaboración del proyecto técnico por parte de un arquitecto puede estar entre los 1.000€ y los 1.500€ de media, dependiendo de la ambición de la reforma. 

¿Y la parte del león, la obra de reforma de local en casa? Es el coste más variable, por supuesto, ya que depende del tamaño del inmueble, las calidades de los materiales, las horas de trabajo del equipo de reformas… En algunas zonas de Madrid, por ejemplo, se están presupuestando transformaciones de locales de 50 metros cuadrados por unos 20.000€. 

¿Por qué no es recomendable comprar un local comercial para transformarlo en una vivienda para vivir con tu familia? Porque la mayoría de las hipotecas tienen como requisito que el inmueble que vas a adquirir cuente con una licencia de primera ocupación. Es importante no confundirla con la cédula de habitabilidad, que es un simple documento que valida que se puede vivir en el espacio conforme a la norma urbanística

La licencia de primera ocupación certifica que una vivienda ha sido construida o reformada según los aspectos técnicos expuestos en un proyecto de ejecución aprobado previamente. Esto es: que la vivienda cumple con todos los requisitos de salubridad y seguridad para su uso residencial. Se solicita una vez que inicias el proyecto. 

Como la licencia se consigue después de convertir el local en vivienda no la tendrás para solicitar el préstamo hipotecario destinado a comprar esa antigua tienda a pie de calle. Sin embargo, siempre puedes contar con una hipoteca como la Hipoteca Pibank para financiar tu futuro hogar si cuenta con licencia de primera ocupación.

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