¿Qué impuestos se pagan al vender una casa?

21 enero 2019

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impuestos al vender una casa

Si estás pensando en cambiar de hogar o has heredado un piso que no te interesa, te habrás preguntado qué impuestos se pagan al vender una casa. Como todo lo que hacemos en la vida, una compraventa está sujeta a la hacienda pública. En la entrada de hoy te aclaramos esta duda tributaria y otras que quizá no habías contemplado.

Para empezar, la venta de un piso está sujeta al Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas (IRPF) si eres residente en España. Si vives fuera del país pagarás el Impuesto sobre la Renta de No Residentes.

En cualquier caso, es esencial que registres la transacción en la base imponible del ahorro de tu declaración de la renta porque la ganancia patrimonial que consigues con la venta debe pasar por la caja de la Agencia Tributaria. Puede que te olvides o te despistes, pero Hacienda no suele hacerlo.

La ganancia se calcula como la diferencia entre el valor al que vendes y el valor al que compraste, aunque se suele actualizar con un coeficiente en función del año de compra. Simplificando para que lo entiendas, si compraste la casa por 150.000€ y la vendes por 185.000€, la ganancia patrimonial asciende a 35.000€. Esta cantidad es sobre la que se calculan los impuestos al vender una casa.

“La venta de un piso está sujeta al Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas (IRPF) si eres residente en España”

La venta de la vivienda tributa en el IRPF a un tipo progresivo según las ganancias:

  • Ganancias de hasta 6.000€: 19%
  • Ganancias entre 6.000€ y 50.000€: 21%
  • Ganancias por encima de 50.000€: 23%

Siguiendo con nuestro ejemplo de una ganancia patrimonial de 35.000€, pagarías un impuesto del 21%: 7.350€ solo por haber vendido tu antiguo hogar. Por cierto, si vendes el inmueble por menos de lo que te costó, existe una pérdida patrimonial que no tributa: no pagas impuestos si vendes perdiendo dinero.

Una opción interesante en la declaración es tener en cuenta si utilizas el dinero de la venta para comprarte una casa nueva. La ley te exime del pago del IRPF si reinviertes el importe obtenido en comprar otro inmueble que vaya a ser tu vivienda habitual. No sirve para segundas residencias.

“La plusvalía municipal es el otro tributo que debe estar en tu lista”

Impuestos al vender una casa: plusvalía municipal

La plusvalía municipal es el otro tributo que debe estar en tu lista de qué impuestos hay que pagar al poner en venta una casa. Aparece en todas las transacciones que se llevan a cabo en España y su nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTU). Es una de las principales fuentes de financiación de los ayuntamientos.

El impuesto se calcula sobre el valor catastral del inmueble y en función de los años que lo hayas tenido en propiedad. El problema es que el cálculo depende de cada ayuntamiento y, como es posible que sepas, el valor catastral se revisa casi siempre al alza. Por eso, este tributo se ha disparado en los últimos años.

Hasta hace poco, el IIVTU se cobraba existiera o no ganancia patrimonial cuando vendías tu antigua casa. En consecuencia, el ayuntamiento te reclamaba la plusvalía aunque no ganases dinero y agravaba tus pérdidas. Por suerte, el Tribunal Supremo falló en julio de 2018 que puedes reclamar estos impuestos al vender una casa si puedes demostrar con documentación que no has tenido plusvalías.

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