¿Por qué ha subido la TAE en las hipotecas variables?

31 enero 2020

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Si buscas casa y estás estudiando opciones de hipotecas, te habrá llamado la atención el aumento que ha sufrido la TAE (Tasa Anual Equivalente) en las hipotecas a tipo variable. En este post te explicamos, de forma fácil, qué ha pasado.

Como sabes, una hipoteca variable está compuesta por un tipo de interés fijo, que se aplica normalmente durante el primer año, y un tipo de interés variable para el resto de años, compuesto por un índice de referencia como el Euríbor más un diferencial.

Por otro lado, en el post que puedes consultar aquí, ya te explicamos qué es la TAE y su diferencia con el TIN (tipo de interés nominal. En él te explicábamos que el Banco de España fijó, en la Circular 5/2012 de 27 de junio, la fórmula que los bancos debían aplicar para calcular la TAE en todos sus productos, entre ellos, las hipotecas. El objetivo era ofrecer a los clientes un dato útil para comparar productos similares entre un banco y otro.

"Una hipoteca variable está compuesta por un tipo de interés fijo, que se aplica normalmente durante el primer año, y un tipo de interés variable para el resto de años"

En el caso de un préstamo o una hipoteca, la TAE debe indicar su coste efectivo anual y se calcula con una fórmula matemática que tiene en cuenta el tipo de interés nominal, la frecuencia de los pagos, las comisiones bancarias y otros gastos de la operación, como, por ejemplo, la comisión de apertura.

Pero ha habido cambios. La nueva Ley Reguladora de Contratos de Crédito Inmobiliario (LRCCI), en vigor desde el 16 de junio de 2019, establece un nuevo criterio de cálculo que dificulta que la TAE refleje el coste real de una hipoteca a tipo variable y, por tanto, que sirva para comparar hipotecas entre entidades. ¿Por qué? Porque obliga a aplicar el tipo de interés inicial que tenga la hipoteca o uno superior, aunque la evolución del índice de referencia elegido indique lo contrario.

Para que lo entiendas mejor te ponemos un ejemplo:

Imagina una hipoteca variable con tipo de interés inicial del 1,95% y un tipo variable, para el resto de años de Euríbor+1,10%. La aplicación del nuevo criterio que establece la LRCCI supone que, a efectos del cálculo de la TAE, el tipo de interés tras el periodo fijo inicial pasa del EUR + 1,10% (que sería un 0,828% si tomamos el Euríbor de este mes de diciembre) al 1,95% (igual al tipo fijo inicial). Como ves, en este caso, aunque estemos hablando de una hipoteca variable, estamos calculando la TAE igual que si fuera una hipoteca a tipo fijo.

"La TAE debe indicar su coste efectivo anual y se calcula con una fórmula matemática"

¿A quién afecta este nuevo criterio?

Principalmente a los clientes, que entienden la TAE como un dato objetivo para comparar un mismo producto entre dos bancos.

De hecho, en algunos comparadores puedes encontrar entidades que tienen hipotecas a tipo fijo con una TAE inferior a la de sus hipotecas a tipo variable.

También puede darse el caso de hipotecas a tipo variable con un tipo de interés de salida más bajo, que reduciría su TAE, pero que requieran contratar productos vinculados que supongan un coste añadido para los clientes.

¿Cómo elegir entonces la hipoteca a tipo variable que más te conviene?

Compara el diferencial que te aplicarán a lo largo de la vida de la hipoteca, las comisiones -principalmente la de apertura- y otros gastos como el de la tasación. Ten especial cuidado cuando te propongan contratar productos vinculados (seguros, planes de pensiones, tarjetas, domiciliación de nómina, etc.) para conseguir una rebaja en el tipo de interés. Haz bien tus cálculos o terminarás pagando más de lo que te ahorras.

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