¿Qué es un contrato de arras penales?

12 enero 2023

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Arras-penales

Las arras penales no tienen nada que ver con lanzar un penalti en un mundial de fútbol. Quizá te suenen las arras porque quieres comprar una casa con una hipoteca y te has topado con ellas entre los documentos a firmar antes de disfrutar del nuevo hogar. La realidad es que existen varios tipos de contratos, así que en esta entrada te explicamos los penales.

En primer lugar, ten en cuenta que el contrato de arras, también llamado anticipo, es un contrato privado en el que las partes pactan la reserva de la compraventa de un inmueble, ya sea una vivienda o una oficina. Tras la firma, el comprador entrega una cantidad de dinero conocida como la señal.

Las arras penales o de cualquier otro tipo forman parte de los llamados precontratos, la fase previa a la firma de la adquisición de un inmueble o cualquier otra propiedad. ¿Por qué razón? Porque establece la obligación de firmar el contrato de compraventa en el futuro. Así son los contratos de arras.

Las arras penales o de cualquier otro tipo forman parte de los llamados precontratos, la fase previa a la firma de la adquisición de un inmueble

¿Qué exigen las arras penales?

En términos jurídicos, las arras penales son un acuerdo anexo a cualquier contrato de compraventa y que fija un precio como garantía de cumplimiento. Dicho de otra forma, si se produjera un incumplimiento, las penales ejercerían como una indemnización para el vendedor.

El objetivo del contrato de arras penales es asegurar que las partes cumplen con la obligación principal. Por ejemplo, en el caso de unas arras para la adquisición de una vivienda, que tanto el comprador como el vendedor firman, más adelante, el contrato de compraventa. Para ello actúan como compensación por daños y perjuicios que puede solicitar el acreedor.

Importante: las arras penales sólo pueden exigirse cuando el incumplimiento está provocado por culpa del deudor, no cuando se produzca un hecho fortuito. ¿Lo malo? Que el acreedor no debe probar el daño sufrido ni cuantificarlo. Simplemente, se queda con el dinero entregado como señal.

En este tipo de arras el capital transmitido como arra no forma parte del precio de la vivienda. Es un dinero que funciona como cláusula penal. El Artículo 1152 del Código Civil dice que «en las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y el abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado».

Las arras penales son un acuerdo anexo a cualquier contrato de compraventa y que fija un precio como garantía de cumplimiento

Diferencia entre arras penales y penitenciales

Es habitual confundir las arras penales con las penitenciales porque las palabras se parecen mucho, pero los conceptos son muy distintos. La principal disparidad es que el dinero de las arras penitenciales fija la posible penalización en caso de incumplimiento del contrato, mientras que las penales son una garantía en caso de quebrantamiento: actúan como una sustitución de la indemnización por daños y perjuicios.

Por consiguiente, las arras penales impiden la reclamación de una indemnización y no dan derecho a desistir del futuro contrato de compraventa, como sí permiten sus primas las penitenciales. La diferencia es sutil solo en el nombre.

Esperamos que con esta entrada te haya quedado claro qué es un contrato de arras penales y que sepas qué significa y qué implica cuando surja la posibilidad de firmarlo si quieres comprar tu nuevo hogar con una hipoteca.

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