Renta antigua: regulación y extinción

25 mayo 2020

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En España, un contrato de arrendamiento o alquiler está regulado por los artículos 1542 y siguientes del Código Civil, mientras que los arrendamientos de inmuebles tienen sus normativas propias, como las sucesivas Leyes de Arrendamientos Urbanos o LAU. La última es el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda de alquiler.  

¿Qué es el alquiler de renta antigua?

El alquiler de renta antigua, sin embargo, tomó forma en la Ley 40/1964, de 11 de junio, de Reforma de la de Arrendamientos Urbanos. Esta norma, en concreto, establecía 2 cosas: que el contrato de alquiler se prorrogaba hasta el fallecimiento del inquilino. Y que, tras su muerte, su cónyuge, descendientes y otros familiares, podrían subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendamiento. Dicho de otra forma, que el contrato de alquiler era casi indefinido.

“El contrato de alquiler se prorrogaba hasta el fallecimiento del inquilino. Tras su muerte, su cónyuge, descendientes y otros familiares, podrían subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendamiento”

Esta situación de la renta antigua era insostenible en el tiempo porque mantenía congelado el mercado de alquiler. En 1985, se elaboró el llamado Decreto Boyer, que pretendía eliminar los contratos indefinidos y favorecer a los propietarios de viviendas. El objetivo: eliminar la prórroga forzosa. Desde entonces, la duración del contrato se debía fijar por acuerdo mutuo entre propietario e inquilino. El nombre oficial de esta norma es Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica.

A pesar de este avance en la liberalización del mercado de alquiler de viviendas, la renta antigua siguió existiendo, como también se mantuvo una política proteccionista hacia los inquilinos. Se produjeron tensiones en el mercado porque el precio medio del alquiler estaba muy por encima de las cuotas que pagaban las vivienda de renta antigua

En 1994, ocurrió un nuevo giro en la trama con una regulación que entró en vigor en enero del año siguiente. La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, cambió las reglas del juego. Desde ese momento, se estableció una duración de los nuevos contratos de alquiler de 5 años, que se redujo a 3 ejercicios en 2013. Los alquileres de renta antigua tenían los días contados.

“Por norma general, a día de hoy, un contrato de renta antigua finaliza cuando el inquilino fallece”

De hecho, desde la publicación de esta norma, todos los alquileres se pueden actualizar conforme al IPC (Índice de Precios al Consumo), por lo que en teoría ya no existen las rentas de alquiler fijas y de por vida.

¿Cuándo se acaba la renta antigua?

Por norma general, a día de hoy, un contrato de renta antigua finaliza cuando el inquilino fallece. Aunque la LAU de 1994 establece la posibilidad de que se produzcan subrogaciones en las situaciones siguientes:

  • Si cuando entró en vigor la norma ya se había producido 2 subrogaciones, no puede haber más. 
  • La subrogación puede ser a favor del cónyuge del arrendatario no separado o quien haga convivido con él en relación afectiva similar al matrimonio o de los hijos que hayan convivido con el arrendatario en los 2 años anteriores a la muerte. Sin cónyuge ni hijos, la subrogación pasa a los ascendientes que hayan convivido 3 años con el arrendatario
  • El contrato de alquiler de renta antigua se mantiene cuando el hijo tenga una minusvalía superior al 65%, en cuyo caso tendrá 2 años de prórroga o cuando cumpla los 25 años. 

En resumen, los contratos de alquiler de renta antigua están destinados a extinguirse. Y esperamos que con esta entrada, hayas entendido porqué. ¿Conoces a alguien que todavía vive en un inmueble con este tipo de arrendamiento? Comparte y comenta en tus redes sociales.

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