¿Puedo comprar una vivienda afectada por el artículo 28 de la ley hipotecaria?

18 diciembre 2019

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Si te interesa comprar una vivienda es posible que te hayas encontrado en el camino, más bien tropezado, con el artículo 28 de la Ley Hipotecaria. Pues bien, ni eres el primero ni serás el último, porque este artículo tiene mucha más historia de lo que imaginas, además de detalles que te conviene conocer y que compartimos contigo en esta entrada. 

Imagina que compras con tus ahorros el hogar de tus sueños. Es una preciosa casa que heredó el vendedor de su tío. Haces una pequeña reforma, te mudas y te instalas a disfrutar de tu nueva casa. 

Entonces, aparece un hijo del fallecido y reclama su legítima herencia: la vivienda en la que ahora vives. Puede darte un ataque de pánico. Es cuando entra en escena el artículo 28 de la Ley Hipotecaria. No siempre con el resultado que más te conviene.

El artículo 28 de la ley hipotecaria entra en acción

Este título es un viejo conocido de los que buscan financiación para comprar una casa en herencia. Forma parte de la legislación española desde el siglo XIX y, por eso, en muchas notarías todavía se le conoce como Ley de Cuba. 

Puede que estés pensando en la nueva ley de crédito inmobiliario fue aprobada por el Congreso de los Diputados el jueves 21 de febrero de 2019 tras más de un año de tramitación. Esta nueva ley introduce novedades clave en el mercado hipotecario, desde la desaparición de las cláusulas suelo hasta nuevas exigencias de transparencia en la venta de préstamos o presupuestos de préstamos, como te contamos en este artículo sobre la reforma de la Ley Hipotecaria, pero no supuso ningún cambio para el artículo 28, recogido en el Decreto de 8 de febrero de 1946

“El artículo 28 de la Ley Hipotecaria hace referencia a la primera legislación sobre la materia, que data de hace más de 70 años: el conocido Decreto de 8 de febrero de 1946”

Este artículo dice: «Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúanse las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos»

Te recordamos que los herederos forzosos son los que tienen derecho a heredar, al menos, un tercio del patrimonio del fallecido. Los primeros serían los hijos y descendientes y, en su defecto, padres o ascendientes y el cónyuge. Por lo tanto, los hermanos, tíos, o cualquier persona que pudiera heredar, quedan bajo esta limitación de 2 años desde la muerte. ¿Recuerdas al sobrino que te vendió la casa de tus sueños? 

Ten en cuenta que esta legislación se basa en el principio de fe pública y registral. Eso es, se entiende como buena fe el hecho de que el comprador no tenga conocimiento registral del problema. Sin embargo, si la finca está gravada con el artículo 28, existe constancia de una posible realidad más allá del registro. 

Efectos de la limitación del artículo 28

La limitación de la Ley Hipotecaria implica que, hasta pasados esos 24 meses, la inscripción de la finca a nombre de los herederos no surte efecto frente a terceros, como tú. Durante ese plazo pueden presentarse más personas reclamando parte de su herencia. El hijo que te provocó el ataque de pánico.

Y aquí es cuando empiezan los conflictos a pesar de que la Ley hipotecaria cuenta con el artículo 34, que reza lo siguiente: «El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro».

“La mejor manera de estar prevenido ante esta situación es saber si el vendedor es heredero forzoso”

De forma resumida y para que lo entiendas, este título asegura que el comprador no será responsable si aparece un descendiente desconocido. Serán los vendedores los que tengan que hacer frente al problema porque han vendido una propiedad que no les correspondía. 

Sin embargo, como existe una realidad más allá del registro, el conflicto está servido. El heredero tiene derecho a quedarse con la casa y deberás litigar con el vendedor. Existe mucha jurisprudencia al respecto a favor del comprador, por cierto. No obstante, una potencial cadena de juicios está servida. 

Por esta razón, es difícil que un banco financie una vivienda gravada con el artículo 28, como comprenderás. Encontrar una hipoteca con buenas condiciones te va a resultar más difícil de lo normal si la casa de tus sueños viene de una herencia con este artículo. 

La mejor manera de estar prevenido ante esta situación es pedir una nota simple en el registro. Aquí aparece la fecha de transmisión, la naturaleza de la herencia y si está gravada por el artículo 28. 

Esperamos que esta entrada te ayude a entender mejor el artículo 28 de la Ley Hipotecaria. Si te ha sido de utilidad y crees que puede asistir a otras personas, comparte ahora en tus redes sociales. 

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