¿Qué fue la burbuja inmobiliaria y cómo se originó?

17 junio 2021

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No hace tanto que ocurrió la llamada burbuja inmobiliaria en España. La viviste pero no la recuerdas bien, puede incluso que hayas olvidado aquellos años complicados. ¿A qué nos referimos exactamente con esta expresión urbanística? ¿Cuáles fueron sus orígenes? ¿Y sus principales consecuencias? En esta entrada compartimos las respuestas contigo.

Al hablar de la burbuja inmobiliaria en España nos referimos a la burbuja de especulación en el mercado de inmuebles. Se llama burbuja al incremento injustificado y excesivo de los precios de los bienes raíces provocado por los agentes especuladores. ¿Cómo funciona una burbuja? Cuando empiezan a subir los precios de un activo, muchos inversores se interesan por él. En este caso, fueron las viviendas. 

Como crece la demanda de casas, los precios aumentan todavía más. Para satisfacer esa demanda disparada, las promotoras generan más oferta de inmuebles construyendo más pisos. Y así se produce una espiral en apariencia interminable en la que cada vez hay más viviendas y más caras.

La burbuja inmobiliaria empezó a manifestarse en un incremento excesivo de los precios de las viviendas muy por encima del IPC y del aumento de los salarios

Es importante recordar que en las últimas décadas España ha vivido dos burbujas: la de principios de los años 90 y la burbuja inmobiliaria de 2008, que es la que vamos a compartir contigo y que comenzó a hincharse a finales de 1997. 

La burbuja inmobiliaria: los orígenes

La burbuja inmobiliaria empezó a manifestarse en un incremento excesivo de los precios de las viviendas muy por encima del IPC (Índice de Precios al Consumo) y del aumento de los salarios. ¿Por qué? Por la falta de suelo edificable a buen precio, por los beneficios fiscales concedidos a la compra de una casa, por el aumento de la población a causa de la inmigración, el exceso de crédito y la recalificación de suelos, muy de la mano de la especulación pura y dura. 

Por ejemplo, el precio de la vivienda en Madrid entre 1996 y 2003 subió un 176%, como publicaron varios diarios. En octubre de ese año, la Comisión Europea confirmó la existencia de la burbuja inmobiliaria al advertir que el precio nominal se había duplicado en solo un año. En noviembre, el Banco Central Europeo advertía de una corrección de precios a la baja y de consecuencias económicas. En junio de 2004, el Banco de España advirtió de una sobrevaloración del precio de la vivienda entre un 24% y un 35%.

Entre 2005 y 2007 el Euríbor, el índice de referencia para el precio de las hipotecas variables, inicia una senda de ascenso hasta el 4% del verano del último año. A partir de entonces, Gobierno, medios y sociedad española se preparan para la inminente crisis, tanto por los indicadores estatales como por las consecuencias de la crisis hipotecaria subprime en EEUU. La burbuja inmobiliaria es una expresión habitual. 

La burbuja inmobiliaria en 2008 

A lo largo de 2008 y de 2009 tanto los precios de la vivienda como el número de operaciones de compraventa se desploman. Como consecuencia, tanto las promotoras como las constructoras entran en problemas de caja y de rentabilidad y recurren a las liquidaciones y los despidos, agravando la situación económica del país. Situación que se prolongó hasta 2015, cuando reaparecen los síntomas de mejoría.

A lo largo de 2008 y de 2009 tanto los precios de la vivienda como el número de operaciones de compraventa se desploman

Los principales efectos del estallido de la burbuja inmobiliaria de 2008 fueron la desestabilización del mercado de viviendas al reducirse la demanda y caer los precios, la quiebra de algunos bancos y cajas de ahorros, la inyección de numerosas ayudas públicas para salvar a la banca quebrada y un nuevo marco legal. 

Los reguladores han desarrollado numerosas normativas para evitar una nueva burbuja inmobiliaria en la medida de lo posible que terminaron de cristalizar en la conocida reforma de la Ley Hipotecaria. Las claves para evitar otro pinchazo pasan por una mayor transparencia, un aumento de información para los consumidores, unas tasaciones independientes y un cambio de mentalidad que favorezca la compra de casas cuando las familias puedan realmente permitírselo.

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